એક નહીં અનેક રજૂઆત કરાય છતાં અધિકારીઓએ સેવ્યું મૌન : બિલ્ડરો માટે હેરાનગતિ
શહેરી વિકાસ સત્તા મંડળ ના આદેશ બાદ બિલ્ડરોમાં રોષ : પ્લોટ વેલિડેશન સર્ટિફિકેટ મેળવવા માટે હેરાનગતિ
રાજકોટ, તા. 12
દેશ અને રાજ્યની અર્થવ્યવસ્થાને જો બેઠી કરી શકતું હોય તો તે રીયલ એસ્ટેટ ક્ષેત્ર છે સરકારને પણ ખ્યાલ છે કે આ ક્ષેત્રને જો છૂટછાટ આપવામાં આવે તો તેઓ રાજ્ય અને દેશનો નકશો પણ બદલી શકે છે પરંતુ વાસ્તવિકતા કંઈક અલગ જ છે જાણવા મળતી માહિતી મુજબ હાલ આ ક્ષેત્ર માટે સરકાર જેટલી નવીનતમ યોજનાઓ લાવી રહી છે સામે આ ક્ષેત્ર માટે નિયમો પણ એટલા જ કડક કરવામાં આવી રહ્યા છે જેને લઈ બિલ્ડર લોબીમાં સોપો પડી ગયો છે. મહત્વની વાત એ છે કે નોટબંધીથી લઈ આજ દિન સુધી એવા એક પણ નિર્ણયો કે જે લાંબા ગાળા માટે બિલ્ડર માટે ઉપયોગી નીવડે તેવા લેવામાં આવ્યા નથી ત્યારે ફરી એક વખત વાત કરવામાં આવે તો રાજકોટ અર્બન ડેવલોપમેન્ટ ઓથોરિટી દ્વારા એક એ પ્રકારનો આદેશ કરવામાં આવ્યો છે જેનાથી બિલ્ડરોની ઊંઘ ઊડી ગઈ છે. ગત એક માસ પૂર્વે રાજકોટ શહેરી વિકાસ સત્તા મંડળ દ્વારા નોનટીપી વિસ્તારમાં જે વિકાસ પરવાનગી ની માંગણી વધી હતી તે માટે પ્લોટ વેરીએશન સર્ટિફિકેટ મેળવવા બાબતે એક કહી શકાય કે જટિલ નિયમનું પાલન કરવાનો આદેશ કરવામાં આવ્યો છે.
સૂત્રો દ્વારા મળતી માહિતી મુજબ લેન્ડ કંટ્રીબ્યુશન અંતર્ગત 40% કપાતનું ધોરણ રાખી કોઈપણ વ્યક્તિ પ્લોટ વેલીડેશન સર્ટિફિકેટ મેળવ્યા બાદ લેઆઉટ મંજૂરી અંગેની કામગીરી કરી શકે છે. જે માટે શહેરી વિકાસ સત્તા મંડળ અને રાજ્ય સરકાર દ્વારા જુનિયર નગર નિયોજક દ્વારા 40% કપાતના આયોજનને યોગ્ય રીતે અનુસરવામાં આવ્યું છે કે કેમ તે અંગેની તપાસ હાથ ધરે છે અને ત્યારબાદ તેમના દ્વારા રિપોર્ટ તૈયાર કરવામાં આવતો હોય છે. રૂડા ની વાત કરવામાં આવે તો સ્થળ તપાસ દરમિયાન કોઈ કિસ્સામાં જો જમીન ક્ષેત્રફળ ધરાવતી હોય ત્યારે તે જમીન પર બાંધકામ છે કે કેમ અથવા તો દબાણ છે કે કેમ તેની ચોક્કસ સ્થળ સ્થિતિ જાણવી ખૂબ કપરી બનતી હોય છે ત્યારે ઘણી ઘણી વખત સત્તા મંડળને કપાત તરીકે મળતી જમીન બાંધકામ અથવા તો દબાણ સહિત મળવાની પણ સંભાવના રહેતી હોય છે આ તમામ પ્રશ્નો ભવિષ્યમાં ન ઉદ્ભવે તે માટે સત્તા મંડળને ખુલ્લી તેમજ દબાણ રહિત જમીન મળી રહે તે હેતુથી પ્લોટ વેલીડેશન સર્ટિફિકેટ આપતા પહેલા અન્ય વિવિધ કાર્યવાહી કરવા સૂચિત કરવામાં આવ્યા છે.
નોન ટીપી વિસ્તાર હોય કે પછી ટીપી વિસ્તાર હોય અરજદાર દ્વારા પ્લોટ વેલીડેશન સર્ટિફિકેટ મેળવવા માટે જ્યારે રજૂઆત કરવામાં આવે તે સમયે અધિકારી દ્વારા જો મંજૂરી ન મળે તો આગળ કામ વધી શકે નહીં ત્યારે અધિકારી પાસેથી માપણી શેઠ મંજૂર કરાવ્યા બાદ નકશામાં દર્શાવ્યા મુજબની જમીનના હદો દર્શાવતા ખુટા લગાવવા ફરજિયાત કરવામાં આવ્યા છે. તો સાથોસાથ એ કામ કરી કર્યા બાદ જુનિયર નગર નિયોજક દ્વારા સ્થળ તપાસ દરમિયાન જગ્યા ની સ્થિતિ ની ચકાસણી કરી જમીનના માપો અથવા તેમાં કોઈ પણ પ્રકારના દબાણો છે કે કેમ તે જ પણ સુનિશ્ચિત કરવામાં આવશે.
આ બંને પ્રક્રિયા પૂર્ણ થાય ત્યારબાદ જ પ્લોટ વેલીડેશન સર્ટિફિકેટ મંજૂર થાય છે અને તે બાદ જ લેઆઉટ રજૂ કરવામાં આવતું હોય છે સાથોસાથ લેઆઉટ રજૂ થાય તે સ્થળે સૂચિત લેન્ડ કંટ્રીબ્યુશનના અંતિમ ખંડનું ડીમાર્ટેશન પણ સત્તા મંડળ દ્વારા જે એજેન્સી નીમવામાં આવી છે તેમના દ્વારા કરવામાં આવશે જેની ખરાઈ જુનિયર નગર નિયોજક એટલે કે આસિસ્ટન્ટ ટાઉન પ્લાનિંગ અધિકારી કરશે અને તે બાદ લેઆઉટ મંજૂરી માટેની કાર્યવાહી હાથ ધરવાની રહેશે તેવું રૂડાના સત્તાધીશો જણાવી રહ્યા છે.
બીજી તરફ ટીપી વિસ્તારમાં પરવાનગી વખતે અનેકવિધ પ્રકરણોમાં નગર રચના અધિકારી તરફથી જે અભિપ્રાયો મળ્યા હોય તે જોઈ લે આઉટ મંજૂર કરવું કે કેમ તે સંપૂર્ણ હક અને અધિકાર અધિકારીને આપવામાં આવ્યો છે ત્યારે આ પ્રકારના કિસ્સામાં રૂડા દ્વારા શહેરી વિકાસ સત્તા મંડળ દ્વારા નિયુક્ત કરેલ સર્વે એજન્સી પાસેથી અંતિમ ડીમાર્ટેશન કરાવી સત્તા મંડળને રસ્તા તથા પ્લોટના માપ ક્ષેત્રફળ અને સ્થળ સ્થિતિ બાબતે જે જુનિયર નગર નિયોજક કક્ષા ઉપર કરેલ કામગીરી નું અવલોકન બાદ જ લેઆઉટ પરવાનગી આપવાનો નિર્ણય લેવામાં આવ્યો છે.
બીજી તરફ નોન ટીપી વિસ્તારમાં સત્તા મંડળ દ્વારા સૂચિત કરેલ રોડ નેટવર્ક પ્રમાણે હયાત રસ્તાથી પોતાની જમીન સુધી પહોંચવા માટે જે તે જમીન માલિક દ્વારા સૂચિત રસ્તા રેખાની પથરેખામાં સમાવિષ્ટ જમીન માલિકો પાસેથી નોટો રાઇટ રસ્તા કરાર રજૂ કરાવી લે આઉટ મંજૂરી અંગેની કાર્યવાહી હાથ ધરવામાં આવશે. આ સમગ્ર કામગીરી કર્યા બાદ જે તે જમીન માલિકને પ્લોટ વેલીડેશન સર્ટિફિકેટ મળે અને ત્યારબાદ જ તેનો લે આઉટ પ્લાન મંજૂર થાય.
જટિલ પ્રક્રિયાથી બિલ્ડરોમાં રોષ
મળતી માહિતી મુજબ શહેરી વિકાસ સત્તા મંડળ દ્વારા જે નિયમો પાડવામાં આવ્યા છે તે બાદ એ વાત તો સ્પષ્ટ થઈ ચૂકી છે કે આ પ્રક્રિયા નું અનુસરણ કરવાથી બિલ્ડરોને ઘણી ખરી તકલીફનો સામનો કરવો પડશે તેમાં કોઈ શંકાને સ્થાન નથી. બીજી તરફ મહત્વનું એ છે કે જો સરકાર અને શહેરી વિકાસ સત્તા મંડળ આ અંગે ગંભીરતાથી વિચાર નહીં કરે તો અનેકવિધ પ્રશ્નો ઊભા થઈ શકે છે હાલની આ તમામ જે મુદ્દાઓ આદેશ કરવામાં આવ્યા છે તેને જોતા એ વાત તો સ્પષ્ટ છે કે જે તે જમીન માલિકે 40% સરકારને આપેલી જગ્યા ની પણ દેખરેખ કરવી પડશે અને જો તેમાં કંઈ પણ ઊંચું નીચું થાય તો એ સંપૂર્ણ જવાબદારી જે તે જમીન માલિકની રહેશે ત્યારે બિલ્ડરોનું માનવું છે કે આ પ્રકારની કામગીરી કરવા બદલ જ્યારે 40% જગ્યા સરકારને સોંપી દેવામાં આવે છે તો તે સમયે તેની કોઈ જવાબદારી બિલ્ડરોને નહીં પરંતુ સરકારની રહે અને તે માટેની કોઈ યોગ્ય વ્યવસ્થા ઉભી કરવામાં આવે તો બિલ્ડરને ઘણો ખરો ફાયદો મળી શકે.
ટોચના અધિકારીઓ ને પણ બિલ્ડરો દ્વારા કરાય છે રજૂઆત
હાલ આ નિર્ણય રૂડા વિસ્તારમાં લાગુ થયો હોવાનું જાણવા મળી રહ્યું છે પરંતુ જૂજ તજજ્ઞ એવું પણ કહે છે કે આ માત્ર રૂડા વિસ્તારમાં નહીં પરંતુ કોર્પોરેશન વિસ્તારમાં પણ નિયમ અમલી બનાવી દેવામાં આવ્યો છે ત્યારે જો આ નિર્ણય દૂર નહીં કરવામાં આવે તો બિલ્ડરો પર લાઇબિલિટી ખૂબ વધી જશે. ઘણા ખરા બિલ્ડરોનું માનવું છે કે આ અંગે અનેકવિધ રજૂઆતો પણ કરવામાં આવેલી છે ત્યારે અધિકારીઓ ગોળગોળ જવાબ આપતા હોય છે અને તેમની જે કામગીરી ઝડપભેર થવી જોઈએ તે થઈ શકતી નથી.
